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建筑企業“十五五”城市更新業務布局指南（附案例）

發布時間：2025-11-26

中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的階段。截至2024年底，我國常住人口城鎮化率已達67%，9.4億人生活在城鎮。

城市更新已成為推動城市高質量發展的重要抓手。今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，為“十五五”期間城市發展轉型提供行動綱領。隨著中央財政計劃補助超200億元支持城市更新，建筑企業如何抓住這一波政策紅利？

一、城市更新的戰略地位與市場空間

城市更新不僅是民生工程，更是擴大內需的重要抓手。2025年首場國務院常務會議即對“研究推進城市更新工作”作出部署。會議指出，城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，對促進經濟增長、進一步保障和改善民生具有重要意義。

從市場規模看，僅2024年，全國城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個，更新改造小區內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。這些數字背后蘊藏著巨大的市場機遇。

政策支持力度持續加大。財政部、住房和城鄉建設部在2025年度評選出北京等20個城市作為中央財政支持實施城市更新行動的對象，未來幾年中央財政計劃補助超200億元支持這些城市補齊短板弱項。

國家發展改革委也表示將在6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。金融監管總局正在研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，為行業提供更加完善的金融支持。

二、 “十五五”城市更新的四大方向

1、更高文明的社區化：居住空間提質工程

“十五五”期間，城市更新將從基礎改造升級到文明治理，完善“完整社區”建設。重點推進城鎮老舊小區綜合改造，更新燃氣等老化管線，加裝電梯、優化戶型；分類推進城中村改造與D級危房動態清零；補齊托育、養老、醫療等短板，構建“15分鐘便民生活圈”。

住房城鄉建設部強調，將推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。這意味著建筑企業需要從單純的建筑施工商向“居住服務商”轉型。

2、更加融合的生態化：城市功能補短板行動

“十五五”城市更新將打破單點綠化，讓生態嵌進生活與產業。具體包括改造城市地下管網、推進綜合管廊建設，優化交通網絡，增加城市綠廊、綠道及口袋公園數量，推進海綿城市技術應用。

烏魯木齊市光華路片區改造項目就是生態化更新的優秀案例。項目通過空間整合、智慧升級、低碳技術應用和公共服務完善，實現了節能率提升至75%，碳排放強度降低21%的顯著效益。這種以“綠色低碳”與“民生需求”為核心的更新模式，為高密度、嚴寒地區老舊小區綜合改造樹立了標桿。

3、更具體驗的場景化：歷史文化保護與活化

未來城市更新將更加注重激活城市空間密碼，讓老廠房升級為文化藝術區，讓舊街區呈現為多元生活業態，讓歷史遺存煥發新活力。建立歷史文化資源保護清單，推動老舊街區、工業遺產功能轉換與業態升級，轉型文創園區、休閑空間等，以延續城市文脈。

中交集團在更新京西五里坨民俗陳列館時，聚焦 “保護－傳承－利用” 的更新理念，通過修繕文物、打造京西生活沉浸式場景以及定期組織公眾文化活動，實現歷史文化的活化利用。這種場景化的更新模式，不僅保留了城市記憶，也創造了新的消費空間。

4、更高質量的智慧化：智慧韌性城市建設

智慧化將成為“十五五”時期賦能城市治理升級的關鍵抓手。包括推廣智能建造與綠色建材，構建城市風險動態評估平臺，強化防洪排澇、抗震防災等基礎設施建設，全面推行 “一網統管” 治理模式。

重慶市明確提出推動城市“數字更新”，推進城市新型基礎設施建設，實施智能化市政基礎設施建設改造，推動實物更新與數字孿生有機結合。到2027年，重慶計劃實現數智賦能整體智治的城市更新新范式全面形成。

三、建筑企業參與城市更新的成功模式

模式一：中交集團“全域型”城市更新模式

中交集團在北京實踐中探索出 “配套為先、產業為核、文化為脈、人民為本、運營為魂、資本賦能” 六大實施路徑。他們通過評估識別、統籌謀劃、平臺實施三大階段，將片區分步分類進行平臺化統籌實施。

中交城市更新公司進場三年來簽約落地多個子項目，累計投資額約50億元，涵蓋文旅、產業、商業、地產等多元類型。這種全域型模式的優勢在于能夠根據不同片區的特點，量身定制更新方案，實現整體效益最大化。

模式二：中國建筑“規模化推進”模式

中國建筑集團積極轉型投身城市更新，編制了《城市更新業務工作指引》，僅在北京市就承擔了2200萬平方米老舊小區改造任務。2025年上半年，中國建筑城市更新項目新簽合同額1600余億元，同比增長10%，呈現規模化增長趨勢。

中國建筑在光華路片區改造中探索出“政府引導、企業實施、居民參與”的老舊小區改造新模式。這種模式的優勢在于能夠發揮大型建筑企業的規模優勢，系統性推進大片區域更新，實現經濟效益與社會效益的平衡。

模式三：華西集團“投融建運一體化”模式

華西集團在達州“華西·央境”項目中創新運用 “投融建運一體化” 模式，實施“土地再開發+功能重構+價值提升”三位一體改造工程。項目通過老基地舊址活化利用，將低效存量資產轉化為高價值增量空間，成為達州市首個城市更新示范樣板。

該項目堅持“以人為本”理念，打造“1界面+4場景”新型生活體系，通過構建“新城市界面、新煙火場景、新自然場景、新居住場景、新社交場景”，重塑城市空間價值。開盤至今去化超600套，累計銷售額突破3.5億元。

四、建筑企業的實施策略建議

1、明確戰略定位：從建造商到城市服務商

建筑企業需要重新定位自身角色，從“建筑與街區的建造者”轉變為 “人群與服務的提供者” 。戰略層的關鍵詞應是“服務主導”，以兒童友好、銀發友好、無障礙與包容性為基本設計原則，把托育、教育輔助、康復與長期照護等作為核心功能模塊。

同時，把綠色低碳與治理作為底層能力。既有建筑節能改造、分布式光伏與儲能、微電網與智慧能管、建筑碳足跡核算與交易，配合數據中臺對能耗、客流、服務績效進行持續監測，構成更新項目的“基礎設施即能力”。

2、創新投融資模式：從“建造支出”到“穩定現金流”

資金策略的目標是把“建造支出”轉為 “穩定現金流” 。一方面，可以政府購買公共服務與績效付費為參考，圍繞服務覆蓋率、使用率、節能量等指標，將公共價值轉化為可結算的現金流。

另一方面，在項目成熟期，可擇機推動ABS或類REITs等直接融資工具，實現資產的透明化與可退出。前提是嚴格的合規與標準化，包括清晰的物業邊界、長期合同體系、可審計的數據與績效等。

3、強化技術融合：數字更新與低碳技術并重

建筑企業應積極擁抱數字更新新賽道，推進城市新型基礎設施建設，實現實物更新與數字孿生有機結合。同時，低碳技術將廣泛應用，建筑節能改造、綠色建材應用、海綿城市建設等領域將成為2026年城市更新的重點方向。

中共中央辦公廳、國務院辦公廳文件明確要求“持續推進既有居住建筑和公共建筑節能改造”，這為綠色建筑技術提供了廣闊應用場景。建筑企業應提前布局相關技術能力，形成差異化競爭優勢。

4、建立合作生態：成為“城市更新合伙人”

建筑企業應積極推行 “城市更新合伙人” 機制，暢通公眾參與渠道，保障居民知情權與監督權。四川省率先構建的“省級統籌-市級主責-區縣主抓”機制值得借鑒，由住房城鄉建設廳牽頭，協同發展改革、財政、自然資源等多個部門建立協調機制。

建立“先體檢、后更新”流程，量化識別更新需求，形成“項目庫—政策包—資金池—績效評”一體化模式。通過與政府、社區、專業機構形成共贏合作，建筑企業可以降低項目風險，提高實施效率。

結語

未來幾年，中央財政計劃補助超200億元支持城市更新，金融機構也在加大信貸投放力度，通過債權投資、股權投資、物權投資等多種方式提供金融支持。具備咨詢、投資、建設、運營綜合能力的企業將在城市更新中更具優勢。

城市更新不是一次性的開發項目，而是長期運營和價值釋放的過程。建筑企業需要從“開發-銷售”的短期模式，轉向“投資-建設-運營-退出”的全周期管理模式。

通過建立標準化、可復制的業務模型，構建自身的核心運營能力，建筑企業將能在城市更新的大潮中贏得先機。

未來已來，唯變所適。

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